Leerstand und Zweckentfremdung

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG)


Leerstandshaus Odenwaldstraße 1

Leerstand und Zweckentfremdung– das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG)

Welche rechtliche Grundlage regelt das Thema Zweckentfremdung?

Am 12. Dezember 2013 trat in Berlin das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz; ZwVbG) in Kraft, welches die zweckfremde Nutzung von Wohnraum genehmigungspflichtig macht. Ziel ist es Wohnraum für den Wohnungsmarkt zum dauerhaften wohnen zur Verfügung zu stellen. Mit dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz und der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung existieren Instrumente, um der Verknappung des Wohnraumes entgegen zu treten.
 

Wann steht ein Haus leer, wann findet das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz Anwendung?

Nach dem ZwVbG ist die Nutzung von Wohnraum als Büro, Ferienwohnung oder andere Gewerbe genehmigungspflichtig. Eine solche Nutzung muss kostenpflichtig beantragt und anschließend ausdrücklich genehmigt werden. Wohnraum im Sinne dieses Gesetzes sind alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind (§1 Abs 3 ZwVbG). Nach dem ZwVbG gibt es fünf primäre varianten der Zweckentfremdung:

Ferienwohnungen
2. Zimmervermietung oder Fremdenbeherbergung
3. Gewerbliche Nutzung
4. Leerstand der länger als 3 Monate vorliegt.
5. Abriss von Wohnraum.

Das Gesetzt regelt in §2 aber auch einige Ausnahmen unteranderem liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn:

Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte

Wohnraum zügig umgebaut, instandgesetzt oder modernisiert wird und deshalb bis zu zwölf Monate unbewohnbar ist oder leer steht.
 

Was kann ich tun, wenn ich eine Zweckentfremdung beobachte?

Wer eine Zweckentfremdung beobachtet oder diese vermutet, kann diese ganz einfach online melden.
(https://ssl.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/zweckentfremdung_wohnraum/formular/adresswahl.shtml). Alternativ kann auch die zuständige Stelle im Bezirksamt angerufen werden (https://service.berlin.de/dienstleistung/326217/standort/324335/).

Damit die Bezirksämter konsequent gegen die Zweckentfremdung vorgehen können, bitten diese um Informationen zu
Adresse, Gebäudeteil, Etage und Lage, Art der möglichen Zweckentfremdung, Art der Wohnung (wenn bekannt) und Anschrift des Eigentümers (wenn bekannt). Alle Informationen können sie dem oben benannten Formular entnehmen.

Aus Datenschutz gründen sind die Bezirksämter dazu angehalten keine Informationen zu laufenden Verfahren herauszugeben.
 

Welche Strafen fallen bei der Verletzung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetz an?

Kommt ein*e Eigentümer*in der Aufforderung zur Rückführung seines/ihres Wohnraumes zum Wohnungsmarkt nicht nach, wird meist vom Bezirksamt ein Bußgeldverfahren eigeleitet. Dabei wurden in den Verwaltungsanweisungen folgende Richtwerte ausgegeben:

  • Wegen unerlaubter Ferienwohnungs- und sonstigen gewerblichen Nutzungen ist i.d.R. ein Bußgeld von 500 € bis 1.500 € pro Wohnung und Monat festzusetzen.
  • Wegen Leerstand ist i.d.R. ein Bußgeld von 250 € bis 750 € pro Wohnung und Monat festzusetzen.
  • Wegen Unbrauchbarmachung von Wohnungen ist ein Bußgeld i.d.R. von 2.500 € bis 10.000 € pro Wohnung festzusetzen.
  • Wegen Abrisses von Wohnungen sind i.d.R. Bußgelder von 10.000 € bis 50.000 € pro Wohnung festzusetzen.
  • Der Bußgeldrahmen bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsrecht ist dabei auf bis zu 500.000 € angesetzt. Die Bußgeldhöhe wird dabei schrittweise bei zuwiderhandeln des Besitzers erhöht.
     

Wer ist zuständig für die Beseitigung von Leerstand?

Die Zuständigkeit liegt bei den jeweiligen Bezirksämtern. Zu denn damit verbunden Aufgaben der Bezirksämter zählen vor allem die Überwachung, einschließlich der Ermittlung von Leerstand, der Erlass von Anordnungen zur Rückführung von Wohnraum zum Wohnraum und wenn notwendig, dass durchsetzen von Zwangsmaßnahmen zur Vollstreckung der Anordnungen.
 

Am 20.4.2018 wurde eine Änderung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes beschlossen, was ändert sich durch das neue Gesetz?

Durch die Gesetzesänderung wurde das Zwangsmittel der Treuhändereinsetzung aufgenommen. Der Einsatz des Treuhänders soll dem beschleunigten Wiederherstellen des Wohnraums bzw. der Wiederzuführung zu Wohnzwecken dienen, falls der Besitzer, wie in der Praxis nicht selten, seine Mitwirkung gänzlich verweigert.

Zukünftig muss bei Abriss Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen geschaffen werden. Hintergrund ist die häufig gemachte Erfahrung, dass preisgünstige Wohnungen mit normalem Ausstattungsstandard abgerissen werden und dafür besonders aufwendiger Ersatzwohnraum – oft als Eigentumswohnungen – errichtet werden, mit der Folge, dass die Mieter*in des abgerissenen Wohnraums den neu geschaffenen Wohnraum nicht beziehen können und verdrängt werden.
 

Wann kommt es zum einsetzten eines Treuhänders bei leerstehendem Wohnraum?

Kommt ein*e Besitzer*in dem Rückführungsgebot (§ 4 Absatz 1 ZwVbG) nicht nach, kann das zuständige Bezirksamt zur Wiederzuführung des Wohnraums zu Wohnzwecken eine*n Treuhänder*in einsetzen, sofern die Besitzer nicht nachweisen, dass sie selbst innerhalb der gesetzten Fristen die dafür erforderlichen Maßnahmen eingeleitet und durchgeführt haben.  

Mit der Bestellung des Treuhänders ist der Besitz an dem Grundstück dem/der Besitzer*in entzogen und an den Treuhänder übergegangen. Der/die eingesetzte Treuhänder*in hat dann die Aufgabe, den Wohnraum wieder für Wohnzwecke herzustellen. Dabei haben Sie Anspruch auf angemessene Vergütung aller Auslagen. Erfolgt die Vergütung/Erstattung nicht angemessen schnell kommt es zu einer Auslage durch den Bezirk.
Ist die Wiederherstellung des Wohnraums für Wohnzwecke erfolgt und besteht kein Bedürfnis mehr für die treuhänderische Tätigkeit wird der/die Treuhänder*in abbestellt und das Eigentum geht wieder an den/die ursprünglichen Besitzer*in zurück.

 

Wie viele Objekte gibt es bei denen das Treuhändermodell Anwendung finden könnte?

Für Tempelhof-Schönberg existieren laut des zuständigen Bezirksamtes, 90 potentielle Kandidaten für das Treuhändermodell (Stand: 17.10.2018; Drs. 0873/XX).

Wie rechtssicher ist das Gesetz?

Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat 2017 Stellung zum Zweckentfremdungsverbot-Gesetzt im Rahmen eines Gerichtsverfahrens beziehen müssen. Demnach hält das Oberverwaltungsgericht Teile des Zweckentfremdungsverbot-Gesetztes für verfassungswidrig. Dabei wurde vor allem die Frage, ob die Rückwirkende Anwendung des Zweckentfremdungsverbots verfassungsgemäß ist, diskutiert. Ein Zweckentfremdungsverbot, das eine solche Rückwirkung regelt ist bisher einmalig, alle bisher erlassenen Zweckentfremdungsverbote in der Bundesrepublik gelten jeweils nur für zweckfremde Nutzungen, die erst nach dem Inkrafttreten des Verbots festgestellt wurden. Eine unmittelbare Aufhebung des Verbots durch das Gericht war aus rechtlichen Gründen nicht möglich, daher beschäftigt sich nun das Bundesverfassungsgericht mit dem Gesetzt.

Das Verwaltungsgericht Berlin setzt seit dem Beschluss des Oberverwaltungsgerichts alle anhängigen Verwaltungsstreitverfahren aus, in denen die Frage der Rückwirkung betroffen ist.

Mit einem Urteil des Bundesverfassungsgesetz kann Ende 2018 oder Anfang 2019 gerechnet werden.
 

Wo kann ich das Gesetz und seine Verordnungen noch einmal nachlesen?


Hier finden sie alle relevanten Informationen zum Gesetz. (https://service.berlin.de/dienstleistung/326217/#wohin).
Unter diesem Link können sie noch einmal den konkreten Gesetzestext nachlesen. (http://gesetze.berlin.de/jportal/?quelle=jlink&query=WoZwEntfrG+BE&psml=bsbeprod.psml&max=true)


Quellen: Berliner-Mieterbund; Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg; RBB; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

 

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